中國房產租售網 地標郵局 用戶名 密碼
首頁 > 地標報道 >
地標觀點
(2012-12-03)
許子枋:地方大投資暗助房地產
  

為經濟結構調整計,為安撫民聲計,中國經濟去房地產化之勢仍在洶洶不已。房地產業風聲鶴唳,一個取消期房預售的謠傳,就讓房地產股應聲倒地。其實這些都無非是沒有看清房地產業發展趨勢的情緒盲動而已。

對房地產業的發展趨勢判斷其實很簡單明了:中國經濟去房地產化必將繼續進行,但必會是漸進的,也會是反復的。中國經濟不能沒有房地產,在較長一段時間這是肯定的,但因此而執迷中國房地產只榮不衰、房價只漲不跌,那就是弱智的。對中國房地產業趨勢的描述,借用我曾說過的一句簡明扼要且通俗的話來一言以蔽之就是:中國房地產好過的日子不會再有啦,但房地產過好的日子還會持續一段時間。

 

中國經濟過往的繁榮基于房地產和凈出口這兩根支柱,這是常識。但因為這兩棵樹太高大粗壯,屏敝了其他行業的快速發展。高房價對內需消費存在擠出效應,同時,內需不如外需掙錢快,賺人民幣不如賺美元快,因而出口對內需受有壓制效應。理論上,中國GDP中服務業占比只有43%,不僅遠低于發達國家70%左右的水平,甚至比低收入國家45%的水平也要低一些。服務業屬于內需,加上服務業發展可以促進一、二產業的進一步發展,意味著巨大的增長機會,但問題是內需提振需要時日和完善的保障體系。

而去房地產化的一個最直接的效應,就是房地產投資和交易的大幅衰減,同時導致土地交易疲軟,而過于依賴土地財政和投資拉動的地方經濟,卻是如坐火爐,一刻也不能等了!這時,地方政府將何以處?

我們知道,某些地方政府針對中央限購限貸政策也試圖做些偷梁換柱、挖挖墻角的事情,但終究形同鬼祟,成不得大器,見棄于輿論,也不可能對地方經濟形成強勢推動。

 

這時。長沙。

這個擁有700萬人口的城市,計劃在195個項目上投入8290億元人民幣,項目范圍涵蓋機場擴建、道路工程、垃圾處理廠建設和市容建設等各個方面。

湖南人,敢為天下先;蛟S,由長沙開頭,中國各地方政府可能都會推出新的財政刺激計劃。在中國經濟增長放緩之際,該計劃可能為中國其他地方政府推出財政刺激計劃鋪平道路。

在穩增長的旗幟下,各地方政府紛紛推出大規模投資計劃將是應對經濟增長滑落的題中應有之義。西安市政府近期也表示,可能在已納入規劃的6條地鐵線之外,再建設9條地鐵線。同時,中國南方的貴州省政府表示,想投資3萬億元人民幣左右,用于發展該省的旅游業。

中國經濟發展到目前階段,加大對基礎設施的投資也是恰當時候,在基礎設施依然落后的情況下,中國各地方政府的這些投資總體上有益于企業生產和人民生活,有利于長期經濟增長,具有經濟上的合理性,也具有戰略上的合理性。尤其是中部城市基于沿海地區的產業轉移,迎來了新的發展機遇。

因為,基礎設施落后會導致交易費用昂貴,減少交易機會,形成經濟增長的發展瓶頸。有研究表明,美國1970年代的滯脹,與前期基礎設施投資不足有重要關聯,而馬來西亞、印度尼西亞等國家陷入中等收入陷阱,也和基礎設施落后,形成發展瓶頸有關。

中國的城際基礎設施非常落后。中國的公路密度不到美國、印度和韓國的一半,不到英國、德國、法國和日本的五分之一;中國的鐵路密度也大幅落后于上述國家,仍有很大的提升需求和發展空間。

中國城市基礎設施也非常落后。以北京,上海,廣州和深圳為代表的主要大城市的基礎設施建設水平,雖然在國內已經明顯處于遙遙領先的位置,但是與發達國家的大城市相比,仍有很大差距。北京、上海和廣州的地鐵密度不到香港的一半,僅有新加坡、紐約和倫敦的四分之一左右。其他中部地區的二線城市就更不用說了。

   

本文的主旨不是為地方政府這次的大投資歌聲喝彩,而是主要研究伴隨地方政府大投資,甚或是接踵而來的蔓延全國的地方政府大投資潮,會為房地產業帶來什么?

第一個疑問是,雖然地方政府陸續推出了這么大的投資計劃,但投資究竟從何處來?以長沙市政府為例,長沙市政府表示將邀請“國際金融機構”與自己和地方銀行一同投資,但可能真實的情況不會這么簡單。隨著我國經濟建設的繼續高速發展及國家宏觀調控政策的實施,基礎設施投資的銀根壓縮同樣受到前所未有的沖擊,如何籌集建設資金成了制約基礎設施建設的關鍵。而這些基礎設施建設無非按照建設—轉讓(BT) 、建設—經營—轉讓(BOT) 、建設—擁有—經營(BOO) 、建設—擁有—經營—轉讓(BOOT)等方式組織實施。筆者以為,從現實層面來看,仍然是民間的開發資金大力進入,甚至起主力作用,那么政府最常用和開發商最認可有效的回報模式,就是土地。顯然,這對房地產業將是大規模的暗助。

同時,我們知道,基礎設施建設完善的第一顯性影響,就是新建城市副中心,或則因基礎設施的完善,提升其周邊城市地價和房價,推動其周邊甚至拉動其輻射區域的房地產開發,顯然,這也是對房地產業的大力暗助。

因此,我們可以判斷,地方政府的大投資,將是政府近期應對經濟滑落,實現穩增長的明器,伴隨而來的,是房地產業將呈現的大江東去的七彩回瀾。(作者系地標咨詢集團總裁)

    來源: 【騰訊博客】  作者: 【許子枋】
爱玩棋牌免费下载我 河南今天11选5玩法规则 11选5内蒙古遗漏号查 吉林快三跨度和值速查表 百宝彩湖北11选5 体彩11选五开奖结果 一特中马今晚开什么码 广东36选7走势图500期 彩票3d试机号 河南快三一定牛跨度图 安徽十一选五历史遗漏数据