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(2013-07-15)
許子枋:中國未來房地產業的本質變化
  

我們所擔憂的——政府的行政力,其實并不會有多可怕,從較長時間看,政府政策的效力將急劇衰減。我們不擔憂的——城鎮化的效用,其實并不如想象中那么樂觀,從較長時間看,城鎮化對房地產未來發展空間的支撐才是幻覺。
中國房地產業最弱的一環是房企,短期而言,大型房企資金鏈最壞的時間已經過去。成交的回暖和資本市場的重開,甚至銀行也悄悄放寬了借貸限制,已經令多數房企的現金流轉危為安,開發商們額手相慶之時,并又趁火搶地,土地成交大幅增加,新地王頻頻產生。2012年中國房地產企業年度銷售榜單上,萬科、綠地、保利躍居千億房企之列,中海、萬達、恒大近千億門檻,百億房企達53家。
有報告稱,幾家歡樂幾家愁,在大型房企高唱凱歌的同時,中小房企日子繼續難過,預判到2015年將有50%的房企被淘汰出局。因此,近期多讀到報媒對房地產業行業集中度的著力關注。
雖然筆者的專業是投融并購,但本文并非想著筆探討房地產業的行業集中度問題。筆者認為,房地產行業集中度的快速提高,只是房地產業變局的表象而已,如過于關注此表象,甚至有可能讓我們對中國未來房地產業即將發生的重大本質變化視而不見。新繁榮窗口的打開,大型房企業績的增長,也讓我們對中國未來房地產業正在發生本質變化的感知變得模糊。

城鎮化故事中房地產的浪漫或許是幻象。
過去20年中國經濟增長的法寶,是將農村勞動力吸納到沿海,由此將中國打造成了世界加工廠。未來20年中國經濟增長的法碼,是產業發展本地化——發展起20余個城市群、180多個地級市、逾萬個新城鎮。中國的新型城鎮化啟動在即,下一任政府將城鎮化提高到前所未有的戰略高度,并認為其乃撬動中國內需和促進經濟轉型的魔杖。
中國城鎮化的大戰略無疑是正確的,但筆者認為未來城鎮化與房地產業發展存在背離。新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化,是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。筆者總結了新型城鎮化的四個關鍵詞是:“鄉”、“業”、“約”、“諧”,而不是“房”!這四個關鍵詞對傳統粗放的房地產業總體來說是抗力,而非推力。
中國城鎮化的成功關鍵,不在“房”字上,而在城鄉一體化。中國要走的是鄉村變城市的道路,而非所有農民涌入大城市。因此即使目前報媒又在盛傳大型房企撤離三四線城市,但筆者認為,下一個房地產業發展周期的增長點將聚焦在四線城市和五線村鎮,而非房價已經泡沫化了的大城市,城鄉一體化的房地產與城市中的房地產相較而言,無論形態還是模式都將發生重大變化。
中國城鎮化的成功關鍵,不在“房”字上,而在產業化和就業上。缺少實體產業支撐,就缺少就業機會,新城鎮就會成為空城,大量的房地產賣不動,更租不出去,房地產業就會成為“慘”業,現在很多缺少深度城鎮戰略策劃的新城發展失敗就是明證,F在很多地區著眼沿海的產業轉移,以產生出新產值、新移民和新稅收,但大多數城鎮未必能建立工業產能,制造就業的希望就落在了本地自生的服務業身上。
因此,盲目地將城鎮化的視點固執在基礎設施投資和房地產業上,而來判斷未來房地產業的發展,是一種盲視,同時也會導致短命的戰略。沒有就業、沒有人群,就沒有消費,城鎮化即成無本之木,房地產也是無源之水。

政府之手并不必然總能拗過市場之手。
我們都看見,政府的政策,對房地產業有著非常重要的影響力,在一定時間內、一定程度上,甚至可以主導市場的成交量并逆轉市場的預期。不過政府決不是萬能的上帝之手,房地產業周期律并不會因政府之手就會被抹平。世界及國內的貨幣環境、房地產庫存狀況、有效消費需求、人口結構的重大變化、政府負債的信用增減,將最終決定房地產業的起落轉折。目前的政府政策,可以拉長或縮短房地產周期,可以減緩或加大調整力度,但是不可能將房地產業的周期律一筆勾銷。當周期性因素積聚到一定程度,政府之手對抗市場之手的力量將大大減弱。
中國房地產市場肯定存在泡沫,其表征形式是一線城市和沿海城市房價過高,內陸城市存量過大。房地產業進行周期性調整將是不可避免的。筆者先前有文曾說過,所謂發達國家的城鎮化率標準并不必然就是中國的城鎮化率標準,這需要證偽;中國的真實情況是或已進入后城鎮化時代,還固執于簡單的機械城鎮化比率來立論中國房地產業的未來發展,也是不成立的。過去的20年,中國人均收入上漲8倍,房價卻漲了22倍,收入需要數十年的雙位數增長,才能趕上房價的上升,未來房價出現調整是大概率事件。
如此說,并不是指房地產業在短期會發生逆轉。因為從消費和投資的角度看,目前決定房價上行的是預期和資金的避險要求。從政府和經濟發展的角度看,房地產業是目前中國經濟唯一的一個加速引擎,房地產政策也是目前唯一仍能有效調控宏觀經濟的政策,如打壓房地產則與經濟維穩的大目標背道而馳。
因此,關于中國的房地產業,短期看好,中期看淡,遠期看衰,在這個發展過程中,房地產業的本質在悄悄發生重大改變。房地產業的調整,肯定要來,城鎮化的故事也于勢無補。
[作者系地標城鎮策劃投資集團總裁]

    來源: 【中國房地產報】  作者: 【許子枋】
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